Do naszej Redakcji wpłynął List Pani Małgorzaty Lipskiej, kierowany do Mieszkańców Oleśnicy i wszystkich zwolenników zieleni w naszym mieście w sprawie terenu przy ul. Spacerowej.
Oleśnica, 18 listopada 2022 r.
Szanowni Państwo, Mieszkańcy Oleśnicy, Drodzy Znajomi,
W imieniu mieszkańców Osiedla nad Stawami, wszystkich zwolenników zieleni w Oleśnicy oraz tych, którzy dostrzegają wyjątkowy potencjał terenu przy ul. Spacerowej,
proszę o poparcie apelu do Burmistrza Jana Bronsia i Rady Miasta Oleśnicy o przeznaczenie terenu po spalonej hali na niską zabudowę jednorodzinną i o zachowanie terenów zieleni przy ul. Spacerowej.
Apel ten to uwagi do projektu planu miejscowego dla działki gruntu nr 5/1 AM 23, obręb Oleśnica i innych działek objętych planem ( nr 2, 3/4, 5/1 i 5/2 i 62 AM 23, obręb Oleśnica).
Rysunek projektu planu miejscowego dla terenu w rejonie ul. Spacerowej w Oleśnicy – 2022 r. - obecnie poddany konsultacjom społecznym
Nie dla bloku, tak dla zieleni przy Spacerowej!
• Domagamy się zachowania charakteru osiedla z jego niską zabudową domami jednorodzinnymi otoczonymi ogrodami.
• Nie zgadzamy się na zabudowę w środku osiedla sięgającą 15 metrów (w miejscu objętym projektem planu, dz. gr. nr 5/1 – rysunek w załączeniu).
• Popieramy koncepcję z 2020 r. budowy domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej o wysokości do 10 metrów (taką, jak na załączonym zdjęciu lub podobną; dot. dz. gr nr 5/1).
• Domagamy się zachowania istniejącej zieleni, drzew i łąki, na terenie pomiędzy ul. Spacerową i szkołą i takiego zagospodarowania działek objętych planem, aby nie skutkowało to ograniczeniem terenów biologicznie czynnych.
1. Dlaczego teraz?
Trwają konsultacje społeczne nad projektem planu miejscowego dla obszaru w rejonie ulicy Spacerowej. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nazywa te konsultacje „wyłożeniem do publicznego wglądu”. Proces ten przewiduje możliwość składania uwag do projektu planu. Jest na to czas od 20 października do 29 listopada. (Link do obwieszczenia – na końcu.)
2. Czego dotyczą konsultacje?
Projekt planu miejscowego obejmuje projekt uchwały – część tekstową i rysunkową planu oraz „Prognozę oddziaływania na środowisko” - także część tekstową i rysunkową.
Obecny projekt obejmuje tylko teren po spalonej hali i drogę dojazdową. Kiedy rozpoczynano prace, brano pod uwagę także teren zieleni pomiędzy ul. Spacerową a szkołą.
3. W jakim momencie procedury jesteśmy?
Decydowanie o przeznaczeniu terenu jest wieloetapowe.
Najpierw ustalany jest kierunek zmian – w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W Oleśnicy studium było uchwalane w roku 2007 i zmieniane w 2017.
Studium to akt bardziej ogólny niż plan miejscowy; wyznacza kierunki przeznaczenia gruntów, które są ustalane szczegółowo w planie miejscowym. Ustalenia planu miejscowego nie mogą wyjść poza treść studium, ale mogą - w ramach dookreślania – z części ich zrezygnować.
Plan miejscowy wprowadza dane bardziej szczegółowe dotyczące także formy architektonicznej – m.in. linie zabudowy, wysokość budynku.
Procedura opracowywania planu miejscowego to także kilka etapów:
- uchwała rady miasta o przystąpieniu do sporządzenia planu;
- czas na składanie wniosków - dla osób prywatnych i organów administracji np. konserwatora zabytków;
- opracowanie projektu i przekazanie go do opiniowania/ uzgadniania właściwym organom m.in. konserwatorowi zabytków;
- udostępnienie do publicznego wglądu i składania ewentualnych uwag; TU JESTEŚMY.
- stanowisko burmistrza o uwzględnieniu uwag (a zazwyczaj o ich nieuwzględnieniu) i opracowanie projektu uchwały rady miasta w spr. planu miejscowego i uwag;
- rada miasta rozstrzyga o przyjęciu lub odrzuceniu uwag – to jest decyzja wiążąca;
- następnie – rada miasta podejmuje uchwałę lub nie.
4. Dlaczego warto składać wnioski i uwagi?
Cały proces planowania zagospodarowania przestrzennego to jedna z niewielu możliwości władczego wpływania na sposób zarządzania nieruchomością przez właściciela. Wnioski i uwagi mogą składać wszystkie zainteresowane osoby.
Zazwyczaj przeważa zdanie burmistrza i administracji. Gdyby jednak uwagi nie mogły być skuteczne, nie zostałyby przewidziane w ustawie.
Wpłynąć na decyzję burmistrza i radnych można w jeden sposób – organizując zbiorową akcję poparcia za rozwiązaniem innym niż przyjęte przez burmistrza.
5. Specyfika tej konkretnej sprawy – stan faktyczny
Dlaczego apel dotyczy zabudowy i zieleni?
Te dwa tematy się łączą i dotyczą trzech działek gruntu:
1) działki prywatnej (nr 5/1 AM 23) – po spalonej hali (budynku magazynowym), przedwojennym, o szachulcowej budowie; obecnie niezagospodarowana;
2) działki miejskiej (3/5 AM 23) – działka ma kształt grubej litery L; to pas wysokiej zieleni wzdłuż ul. Spacerowej (od skrzyżowania z ul. Wojska Polskiego po pierwsze domy) oraz skwer z brzozami i innymi drzewami wzdłuż ul. Wojska Polskiego;
3) działki powiatowej (24 AM 23) – w głębi terenu (dawne boisko, teraz łąka), z mniejszą liczbą drzew.
Opisany teren jest objęty planem miejscowym od 2012 r. Ponownie przystąpiono do prac w lipcu 2020 r. Wnioski dotyczyły całego obszaru – wszystkich 3 działek.
Na etapie składania wniosków wpłynęło kilkanaście pism, z czego jeden (!) wniosek dotyczył wprowadzenia zabudowy wielorodzinnej z usługami (bez wskazania wysokości zabudowy) a pozostałe zachowania terenu zieleni na cele rekreacyjne!
W toku prac ograniczono obszar projektowanego planu do działki prywatnej po spalonej hali. Zdaniem burmistrza to przejaw częściowego uwzględnienia wniosków.
Ograniczenie obszaru nowego planu oznacza jednak, że cały teren zieleni nadal jest objęty planem miejscowym z 2012 r. i nadal jest przeznaczony na zabudowę usługową!
Wyjątkiem jest pas zieleni.
Co przewiduje plan z 2012 na terenach obecnie zajętych przez zieleń (dz. gr. 3/5 i 24 AM 23, obręb Oleśnica)?
Wzdłuż ul. Spacerowej – zamiast szpaleru lip – przewiduje się parking. Pas zieleni na tym obszarze w planie ma szerokość około 10 m i po wybudowaniu parkingu stanie się fikcją. Na miejsca postojowe należy bowiem przewidzieć 5 m a następne dwa metry zajmie chodnik. Pozostanie 3 metry – na trawnik?
Zabudowa ma zająć całą szerokość terenu (jeśli spojrzeć od strony ul. Wojska Polskiego). Północna granica obszaru zabudowy sięga poza Dąb Jegrów (jego byt jest zagrożony). Teren pomiędzy spaloną halą a nową zabudową powinien pozostać niezabudowany. Jeżeli jednak powstanie blok po spalonej hali, należy się spodziewać zajęcia tego obszaru na parking i zagospodarowania na podwórze. Albo na budowę jeszcze jednego bloku - w końcu plan miejscowy można zmienić dla każdego niezabudowanego terenu.
6. Wnioski
Nie można omawiać zmian na terenie po spalonej hali w oderwaniu do dalszego losu drzew i skweru przy Spacerowej. To oczywiste, że zagospodarowanie tego terenu będzie wpływać na zagospodarowanie terenu zieleni.
ANALIZA PLANU
Problemem jest przeznaczenie terenu na budownictwo wielorodzinne, jego wysokość oraz skutki:
- pogorszenie warunków zamieszkania dla mieszkańców z sąsiednich domów;
- zajęcie na parking terenu zieleni;
- przyzwolenie na dalszą wysoką zabudowę na terenie zieleni;
- zmiana charakteru osiedla.
7. Wysokość
Plan przewiduje budynek wielorodzinny z usługami o wysokości do 15 metrów lub budynek usługowy o wysokości do 12 metrów.
15 metrów to bardzo dużo. Przeciętna wysokość domu na osiedlu to około 10 m. Jest kilka poniemieckich budynków ze spadzistymi dachami i użytkowym poddaszem, których wysokość szacuję na 12 - 13 m, ale są to domy najwyżej 2 -rodzinne. Nie są to bloki.
Zabudowa wielorodzinna jawnie kłóci się istniejącym ładem architektonicznym osiedla. Wysoki budynek będzie wyraźnie wizualnie niespójny i naprawdę trudno zaakceptować decyzję o jego umiejscowieniu pośrodku osiedla domów jednorodzinnych.
Podstawowy skutek budowy budynku o wys. do 15 m to zacienienie najbliższego sąsiedztwa. Zabudowa zabierze słońce, co pogorszy warunki mieszkaniowe, w tym zwiększy koszty ogrzewania. Dotychczasowa zabudowa nie była wyższa niż 8 metrów. To istotna zmiana na gorsze.
Analiza projektu wskazuje na posadowienie budynku 6 metrów od granicy działki na północy i 10 m od granicy na południu. Z uwagi na konieczność zachowania drogi (od południa) w praktyce nie ma miejsca na miejsca postojowe. Nawet jeśli zostanie wybudowany garaż podziemny to parking będzie zbyt mały.
Skutkiem będzie rozjeżdżanie przyległego terenu zieleni a później domaganie się budowy parkingu.
Obecnie na każde mieszkanie średnio przypadają dwa samochody i do takiej ilości miejsc postojowych zobowiązuje inwestora projektowany plan miejscowy. Można się spodziewać, że deweloper wystąpi o przeznaczenie części terenu sąsiedniego, powiatowego lub miejskiego na parkingi. Z powiatem już były prowadzone rozmowy, niestety nie znam wyniku. Na miejskiej działce parking już jest wyznaczony – ale tylko wzdłuż drogi dojazdowej. Obecnie jest stale zajęty przez mieszkańców pobliskich domów.
Nadmienię, że parkingi zostały zaplanowane wzdłuż ul. Spacerowej w planie z 2012 r. Ten plan nadal będzie obowiązywał. Ryzyko stopniowej likwidacji szpaleru stuletnich lip jest duże.
Dalszy skutek posadowienia wysokiego na 15 m budynku wielorodzinnego to faktyczne przyzwolenie na zabudowę budynkami jeszcze wyższymi na terenie zielonym ciągnącym się do ul. Wojska Polskiego a nawet na budowę blokowiska.
Osobiście dopuszczam zabudowę na działce powiatowej, ale obiektem szczególnym, który nada nowy impuls do rozwoju dla naszego miasta i przyciągnie wrocławian. Budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne tego celu nie zrealizuje; jest wiele innych terenów na tego rodzaju zabudowę.
>>Gdyby na omawianym terenie zbudowano domy jednorodzinne, wolno stojące lub szeregowe, dwukondygnacyjne ale o wysokości do 10 metrów – nie byłoby żadnego problemu.
8. Wyłączenie zabudowy jednorodzinnej
Projekt planu przewiduje zabudowę wielorodzinną, wielorodzinną z usługami lub usługową. Nie przewiduje zabudowy jednorodzinnej, pomimo że studium dopuszcza także ten rodzaj zabudowy.
Zabudowa wielorodzinna budzi sprzeciw mieszkańców Osiedla nad Stawami, gdyż zmieni charakter tego miejsca.
Osiedle to mała społeczność. Może już nie wszyscy się znają, ale nadal mieszkają tu „pierwsi osadnicy”. Wszyscy mają ogrody i to jest to, co ich łączy. Mieszkańcy dzielą się owocami i pomagają w innych sprawach np. podlewania podczas urlopu, pożyczania narzędzi, czy przy drobnych naprawach. W większości to osoby po 50-ym roku życia. Mieszkamy od siebie wystarczająco daleko, aby mieć poczucie prywatności i nie tworzymy sytuacji konfliktowych.
O mieszkańcach budynków wielorodzinnych tego powiedzieć nie można – sądzę, że to doświadczenie wspólne dla wielu osób. To prawdopodobnie problem wynikający z nadmiernego stłoczenia i właśnie braku prywatności. Stąd rodzi się potrzeba utrzymania dystansu, niechęć czy wręcz agresja, która się przekłada na niszczenie dobra wspólnego na klatce czy zwykłą złośliwość. Ludzie z bloków nie szanują mienia wspólnego, nie szanują też siebie.
W trakcie opracowywania studium w 2017 r. mieszkańcy Osiedla nad Stawami wystąpili z protestem przeciwko wysokiej zabudowie. Protest podpisało 58 osób. Nie sądzę, aby opinia mieszkańców uległa zmianie i nadal będą przeciwni blokowi w bezpośrednim sąsiedztwie.
ANALIZA SYTUACJI
9. Poglądy burmistrza i radnych – z 2020 r.
W dniu 2 lipca 2020 r. na sesji rady miasta dyskutowaniu o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego dla obszaru w rejonie ul. Spacerowej. Wówczas brano pod uwagę cały teren zielony wraz z terenem po spalonej hali.
Burmistrz wielokrotnie powtarzał, że plan miejscowy musi być zgodny ze studium. Studium przewidywało m.in. zabudowę jednorodzinną. Dlaczego więc projektowany plan wyklucza ten rodzaj niskiej zabudowy? Dopuszczalne jest uszczegółowienie zapisów studium, ale nie tak istotna zmiana.
Radny Aleksander Chrzanowski pamiętał o proteście mieszkańców z 2017 r. przeciwko wysokiej zabudowie. Twierdził, że przedstawiona przez burmistrza koncepcja uwzględnia oczekiwania mieszkańców.
Jan Bronś przedstawił radnym koncepcję zabudowy szeregowej o wymiarach odpowiadających spalonej hali (1h 15 min. teletransmisji):
https://idumolesnica.bip.gov.pl/transmisje-sesji/transmisjaz-obrad-xx-sesji-rady-miasta-olesnicy-02-07-2020r.html.
Zdjęcia te zostały opublikowane w mediach i na tej stronie są do dziś:
http://www.olesnicainfo.pl/wydarzenia/dyskusja-nad-zagospodarowaniem-terenu-przy-ul-spacerowej-cozdecydowali-radni/102117/
Jedno z nich – w załączeniu.
Faktycznie takie rozwiązanie byłoby do zaakceptowania dla mieszkańców. Spotkało się ono też z akceptacją ze strony przewodniczącego rady Aleksandra Chrzanowskiego i innych radnych rządzącego ugrupowania.
Dlaczego więc obecnie przedłożony projekt planu przewiduje blok zamiast szeregówki?
Sądzić można, że Jan Bronś liczy na zmęczenie mieszkańców i chce przeforsować projekt korzystny dla dewelopera a nie dla mieszkańców, gdyż zabudowa blokami Oleśnicy to jego sposób na rozwój miasta. Fakt, że pogarsza w ten sposób warunki do życia obecnych mieszkańców jest dla niego drugorzędny.
Wygląda też na to, że nie szanuje swoich radnych, którzy zaakceptowali przedstawioną im koncepcję w lipcu 2020 r. i dlatego zgodzili się na przystąpienie do opracowania nowego planu.
Z pewnością burmistrz Jan Bronś przedstawi radnym uzasadnienie dla wyłączenia zabudowy jednorodzinnej w środku osiedla domów jednorodzinnych. Z projektu uchwały ono nie wynika i w moim odczuciu taka decyzja ociera się o absurd.
10. Jakiej odpowiedzi można się spodziewać ze strony burmistrza?
Może to być opcja albo-albo. Albo rada miasta zgodzi się na wysoką zabudowę na działce po spalonej hali, albo on zlikwiduje zieleń wzdłuż ul. Spacerowej.
Może to być też powrót do koncepcji z 2020r.
Dlatego trzeba radnym dać argumenty – nasze głosy. I to nie tym opozycyjnym, ale tym z ugrupowania Jana Bronsia. Warto wskazać, że koncepcja budowy szeregówek z 2020 roku przedłożona przez burmistrza była całkiem dobra (chyba nikt nie będzie obstawał przy murze szachulcowym).
KONKLUZJA
11. Zapraszam do zabrania głosu.
To jedna z tych sytuacji, gdy możemy i powinniśmy się wykazać postawą godną obywatela wolnego państwa, ceniącego niepodległość kraju ale też niezależność osobistą. To jest czas korzystania z niepodległości wywalczonej podczas wojny i wolności korzystania z praw obywatelskich uzyskanej w 1989 r. W takich chwilach wszyscy zdajemy egzamin z dojrzałości obywatelskiej: tak zgłaszający uwagi, jak i ci, którzy będą je rozpatrywać.
W przeciwnym wypadku niczym nie będziemy się różnić od putinowskiej, pełnej strachu, Rosji.
Osoby korzystające z Internetu zapraszam do śledzenia mej strony samorządowej oraz strony ProEko (linki poniżej) – tam pojawi się informacja o możliwości oddania głosu online.
>>Wszystkich zapraszam do oddania głosu podczas tradycyjnej zbiórki podpisów w niedzielę 20 listopada 2022 r. w godz. 10.00 – 13.00 na oleśnickim rynku w okolicy Nike.
Zbiórka ta zostanie powtórzona w następny weekend 26-27 listopada 2022r. – miejsce i godzina nie
są jeszcze ustalone. W razie potrzeby proszę o kontakt – tel. 600 89 89 61.
12. Proszę o udostępnienia.
Wiadomość mediom przesłałam i będę przesyłać następne, ale lokalni dziennikarze realizują politykę konkretnych ugrupowań i mogą mych tekstów nie publikować. Postaram się dotrzeć do jak największej liczby osób. Reklamy jednak są odpłatne.
13. Zbiórka funduszy na działalność społeczną proekologiczną – przy okazji
Organizacja zbiórki funduszy na cele trwających konsultacji społecznych jest konieczna. Celem jest nie tylko zwrot kosztów np. wydruku, ale też choćby częściowa rekompensata za czas poświęcony na zajmowanie się sprawami publicznymi.
To prawdopodobnie pierwsza taka inicjatywa w skali miasta. Nikt dotychczas publicznie i jawnie nie gromadził w ten sposób funduszy na działalność społeczną, a w szczególności na proekologiczną a przynajmniej nic mi o tym nie wiadomo. Zbiórki charytatywne mają zazwyczaj na celu pomoc konkretnej osobie. Organizacje zazwyczaj występują do władz miasta i czerpią z publicznego budżetu. ProEko nie jest organizacją, nie ma własnego rachunku bankowego a poza tym zależy mi na niezależności.
Byłoby mi niezmiernie miło, gdyby organizowane przeze mnie konsultacje spotkały się z aprobatą wyrażoną kwotowo. Więcej na stronie: http://www.zrzutka.pl/z/takdlaspacerowej
Link do obwieszczenia o wyłożeniu planu:
https://idumolesnica.bip.gov.pl/miejscowe-plany-zagospodarowania-przestrzennego/obwieszczenieo-wylozeniu-do-publicznego-wgladu-projektu-miejscowego-planu-zagospodarowaniaprzestrzennego-dla-obszaru-polozonego-w-rejonie-ulicy-spacerowej.html
Link do dyskusji na sesji w dniu 2 lipca 2020 r. nad przystąpieniem do sporządzenia planu miejscowego. Dyskusja trwa od 1h 3 min 35 sek. do 2h 10 min, z ok. półgodzinną przerwą:
https://idumolesnica.bip.gov.pl/transmisje-sesji/transmisja-z-obrad-xx-sesji-rady-miasta-olesnicy-02-07-2020r.html
Dane do kontaktu na stronach:
www.facebook.com/malgorzatalipskaolesnica
www.facebook.com/proekoolesnica
tel. 600 89 89 61
Z wyrazami sympatii,
Małgorzata Lipska,
ProEko,
tel. 600 89 89 61
Załącznik do listu do mieszkańców Oleśnicy z 18 listopada 2022 r.
1. Koncepcja zabudowy działki nr 5/1 AM 23, obręb Oleśnica, przy ul. Spacerowej, okazana przez burmistrza Jana Bronsia na sesji Rady Miasta Oleśnicy w dniu 2.07.2020 r.
 |
| Zdjęcie: olesnicainfo.pl |
2. Panorama Osiedla nad Stawami z zaznaczonym terenem po spalonej hali
 |
| Zdjęcie: Grzegorz Żyła |
